Nekretnine, kupovina, saveti, iskustva

[Heinz]

U mom kompleksu zgrada, ciji je vlasnik agencija, dosta stanova je napusteno, verovatno stanari ne mogu da isprate cenu koja raste vise nego primanja.

U zgradi gde je ženin stan, od 12 stanova - 3 su popunjena. Centar grada, pukli stanovi na dan, podstanari se odjavili (studentarija uglavnom).
Neki što su bili iz CG više neće ni dolaziti, ko zna šta će biti sa ostalima.

[123456]

Da, vazi za Sloveniju. Nije NLB jer su oni najnepovoljniji. Ne radim u banci.
@Delija

Sve sto sam rekao za kes stoji samo si malo izvrnuo. Treba praviti razliku izmedju nekretnine i auta. Ova nekretnina je kupljena bas povoljno za 195k. Sutradan mogu da je izdam za 1000 eur min. Izdavana je za 850 eur neopremljena. Celokupna konstrukcija je bez problema mogla da se zatvori bez kredita ali sam ovu sadasnju u kojoj zivim ostavio tako da sam uz kredit za jedan deo zaokruzio kupovinu i nista nisam prodavao. Tako da se sada sredjuje, stvari narucene i pozvan si na useljenje

[steva_anya]

2x pricao u banci i 2 tumacenja dobio, ono sto je sigurno: za kupovinu prve nekretnine ne placa se pdv, tj imas povracaj
- jedan kaze da se sobija povrat pdv na sve kvadrate, drugi samo do 40m2
- drugi kaze da se gleda onih 2.5% za prenos apsolutnih prava i 40m2

Kod mene u Batajnici se stvari okrenule drasticno u odnosu na proslu jesen:
- tada je m2 stana u novogradnji bio 1000-1050€ a kirija za stan od 50-55m2 oko 200-220€
- sada je m2 stana u novogradnji 1200€ sa pdv, a kriija za stan 250€

Iako deluju kao male razlike, u istim uslovima kredita (ucesce i broj meseci otplate), sada je kirija ista ili malo jaca (dobra lokacija pre svega) od rate kredita.

U intesi mi rekli sledece: trazice ucesce od 30% za stan i gledace platu poslednnih 6 a ne 3 meseci.

Solidno banka uzme, po nekoj racunici koju sam dobio, na kredit od 30000€ na 15 god banka dobije 8000-8500€.

Prevremena otplata kredita moze kao 2 opcije: smanjenje rata ili smanjenje glavnice. Ali ne moze vise od milion dinara godisnje, tj moze ali se tad olaca i 1%.


Meni su privatni i poslovni racuni u Intesi, koja banka daje dobre stambene? Pre je npr bilo sa Societe ima dobre auto kredite.

[havijer]

Vidi ovaj sajt
https://uporediustedi.rs/

Sent from my VOG-L29 using Tapatalk

[pedja]

Intesa je jedno vreme davala odlične uslove. Ako se i nađe povoljnije, dovoljno je bilo da im doneseš tu ponudu i dobićeš istu, ako ne i bolju.

Posle su malo ukočili, možda su odobrili dovoljno kredita, ako je to moguće

Pre mesec-dva su kolegi rekli da do septembra sigurno neće odobravati kredite na iznos koji njemu treba, pa tada da se javi. Neizvesnost, korona, šta ti ja znam. Tamo inače prima platu.

Otišao u drugu banku, može isti kredit, bez problema.


T-T

[Rolla]

Mi smo uzeli kredit 2018-e jul/avgust. Uslovi su bili kao i sad, min 80% uradjena nekretnina i trazili su ako se dobro secam prosek zadnjih 6 plata i promet po racunu za zadnjih godinu dana(ovo verovatno zato sto mi je racun bio u komercijalnoj a kredit uzimao u erste).
To je bila prva nekretnina na mene, jos od uslova je bilo:
- min 20% ucesce,
- bez naplate obrade kredita,
- procenitelj 100e
- overa ugovora kod notara 400e
- upis hipoteke ili u katastar, nisam siguran 150e

Od dodatnih uslova u ugovoru stoji obavezno osiguranje nekretnine 50e godisnje i jednom u dve godine procena vrednosti. Ispostavilo se da ne treba da placam procenitelja svake dve godine vec im samo dostavim poresko resenje.


E sad, tu su tada bili povoljni, za sve ostalo katastrofa, provizije za sve, tada nisu postojali paketi pa je mesecno odrzavanje trebalo da me kosta oko 800 din tako da sam kod njih ostavio samo tekuci a u drugoj banci mi je sve ostalo.

[pedja]

E da, tih tri meseca plate je minimum, ali banka ima pravo da pogleda koliko hoće unazad, a imaju pravo i da odbiju kredit bez obzira na ispunjenost uslova.

Prvi put, kada smo otišli kod savetnika za stambene kredite, razgovor je počeo bukvalno ovako:
Dobar dan.

Dobar dan.

Odmah da vam kažem, ako mislite da podignete zaradu tri meseca, zbog kredita, to vam neće proći, ako...

Čekajte, čekajte...A da prvo pitate kako smo, zašto smo došli? Otkuda vam pretpostavka da muljamo sa zaradom? Sve i da je u 90% slučajeva tako, ne počinje se tako razgovor.

Brzo smo se razišli. Em zakazuješ, em joj pun K svega... Neće reč da kaže telefonom, ili emailom, samo zakazivanje. Čak nije htela da mi odgovori na jednostavno i kratko pitanje, kad sam već bio u banci, a ona mrsomudila u dosadi.

Posle nekog vremena, u drugoj ekspozituri, nešto završavao i vidim da imaju te savetnike. Vidim da niko ne čeka, kada je prvi završio, zamolim gospođu za malo vremena. Žena nas ljubazno primi, odgovori na pitanja, odštampa kalkulator (plata, kredit, potrošačka korpa...), koji sam izgubi... Drugi svet, ista banka.

Posle x meseci, setim se ja nje (po prezimenu), bio je Badnji dan, dosada na poslu. Nađem je na sajtu, u listi savetnika, pa pošaljem mail, opet imam kratka pitanja, da li da zakazujem sastanak. Zove žena posle 4 minuta, nema posla nikakvog, čeka da ide kući, kao i ja. Preko telefona mi je iskakulisala koješta, plus razne druge informacije... Pritom, nijednom nije spomenula muljanje sa platom i sl.

T-T

[tlazar]

Meni su u intesi rekli 20% i 3 plate.

Sent from my SM-N975F using Tapatalk

[shandu90]

Meni je overa predugovora i ugovora kod notara oko 100 evrica, upis hipoteke ce biti oko 200, procenitelj 100, osiguranje oko 30 evrica.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[zuzazu]

Garsonjera - SALONAC u Krunskoj ulici. VPR

Beograd, Vračar (Centar)
63 000 EUR (3 705,88 €/m²). 17m²


Iskoristite ovu šansu za stan u Krunskoj kod Beogradske ulice. Slavija vam je jako blizu odavde, a imate i brz put do Terazija. Ovakva lokacija se ne propušta.

Stan je na visokom prizemlju koje podseća na prvi sprat a inače je skoro sređivan

Evo šta je sve urađeno u stanu: stan je okrečen, kupatilo je renovirano i parket je promenjen.

Ova garsonjera je osmišljena za prijatno stanovanje

Tu je specijalna kuhinja koja omogućava odličnu funkcionalnost u stanu, dok je kupatilo imalo posebna ulaganja da ponudi sadašnji komfor, pa postoji mesta i za veš mašinu.

Ljudi su se "takmičili" da zakupe ovaj stan kao podstanari, ali može uspešno da ide i kao stan na dan.

Ovo je salonska zgrada koja je dokazala svoj kvalitet kroz godine. Ima i unikatan ulaz koji je svedok umetnosti njenog doba. Ne propustite ovu ponudu.

https://www.nekretnine.rs/stambeni-obje ... aaA5tKhFf/

[Puzo81]

2x pricao u banci i 2 tumacenja dobio, ono sto je sigurno: za kupovinu prve nekretnine ne placa se pdv, tj imas povracaj
- jedan kaze da se sobija povrat pdv na sve kvadrate, drugi samo do 40m2
- drugi kaze da se gleda onih 2.5% za prenos apsolutnih prava i 40m2

Dve su stvari sigurne:
1. Ako kupuješ svoj prvi stan kao fizičko lice (pre juna u 2006-07 nisi imao ni šupu od 2kv na svom imenu u katastru )DIREKTNO id investitora plaćaš građevinski pdv od 10% (od cene na KP ugovoru) koji ti država refundira za max 40dana na tekuči račun. Ti kao nosioc kredita imaš oslobođenje na 40kv +po 15kv za svakog člana domaćinstva (samo supruga i deca).
Npr. Ako je stan npr 80kv i imaš dvoje dece, 40+15+15+15 vraća ti se full pdv.


1. Ako kao fizičko lice kupuješ svoj prvi stan od drugog privatnog lica (kao što sam ja od sestre) imaš pravo da ne platiš 2,5% na prenos apsolutnih ih prava. Ista tematika to nosiš 40kv svaki član po 15kv.
Ako ti je kao u prvom slučaju 40+45kv oslobođenje a stan 80kv ništa ne plaćaš a ako si lupa ti suoruga i dete 40+30=70 onda ćeš na tih 10kv ostatka platiti 2.5% na vrednost kvadrata u poreskom rešenju o imovini gde je
navedena tvoja zona grada (99% slučajeva je cena 800-1100e kv).

Imaš tu i eventualnw mogućnosti štelovanja LTV ratia zbog NKOSK, overe da živiš sam da ne bi zarobljavao suprugu zbog povrata pdv-a zbog drugog stana...


Meni su tražili 3zadnje uplate i prenos plate i to je to pre 3god.

Ovo smanjenje učešća na 10% koje su najavili očekuje 10mojih kolega ali koliko baš teško. Iz uprave dve najače banke zbog Covida imam info da dižu na 30 sa 20 a ne smanjuju na 10.

Plus inicijalni troškovi pri odobrenju su 1300-2000e što moraš da platiš ali pokrenuo sam tužbu pa će nadam se pola vratiti nazad.

[Delija]

2x pricao u banci i 2 tumacenja dobio, ono sto je sigurno: za kupovinu prve nekretnine ne placa se pdv, tj imas povracaj
- jedan kaze da se sobija povrat pdv na sve kvadrate, drugi samo do 40m2
- drugi kaze da se gleda onih 2.5% za prenos apsolutnih prava i 40m2

Kao sto ti Puzo81 rece, ako ti je to prva nekretnina dobijas za sebe povrat za 40 m2 i za svakog clana domacinstva za po 15 m2, ako taj clan domacinstva nije vec iskoristio pravo povrata. Ako planirate kasnije kupovinu jos neke nekretnine - pametnije je da povrat na ime zene ne iskoristis.

Ako kupujes nov stan od investitora imas povrat PDV-a, a ako pazaris od fizickog lica onda imas povrat poreza na prenos apsolutnih prava.

Prevremena otplata kredita moze kao 2 opcije: smanjenje rata ili smanjenje glavnice. Ali ne moze vise od milion dinara godisnje, tj moze ali se tad olaca i 1%.

Moze i vise od milion, ali se to dogovara sa bankom. Milion je zakonski limit. To je bio moj preduslov (uz neplacanje NKOSK-a) da uzmem kredit jer mi je plan bio da ga brzo otplatim - za par godina. Bez problema su prihvatili tu stavku.

Sa iole dobrim prilivom banke se kidaju za klijente, bar je tako u IT sektoru. Nude uslove dosta bolje od zvanicnih. Ne vidim zasto to ne bi bilo i u tvom slucaju ako imas dobar priliv sredstava, a siguran sam da imas. Trazis ponudu od jedne banke i onda tu ponudu pokazes drugoj banci - vrlo su spremni za saradnju, jer im je to trenutno najsigurniji nacin za invrestiranje.

NKOSK obavezno izbegni ako je moguce.
Troskovi obrade se isto dogovaraju.

[klisko]

Evo primer početnih troškova za kredit od 49k na 15g:
beležnik 17600 za predugovor + 38600 glavni ugovor
procenitelj 12000
banci za založnu izjavu/hipoteku 25500 (ovo banka plaća katastru za upis hipoteke)
provizija banke za prenos para 16000
interkalarna kamata - zavisi od datuma isplate u odnosu na datum prve rate, može biti i 0 ili do iznosa kamate u jednoj rati
clausula intabulandi 4000
upis vlasništva u katastar 5200

Mi nismo imali NKOSK niti proviziju za obradu kredita, to smo ispregovarali jer je učešće bilo preko 40% i kredit na "samo" 15 godina.
Dobili smo (tadašnju) redovnu NKS 2,75+Euribor 6M (rezultat negde oko 2,5% tada, negativni Euribor je smanjio nominalnu kamatnu stopu)

Sve računice se rade kao da PDV ne dobijate nazad. Tek kada se stan isplati, na vama je da vratite PDV koliko možete. Neki investitori nude pozajmicu u iznosu PDV-a koji možete da vratite (GDS) ali kredit kod banke se računa nezavisno da li PDV možete ili ne možete da vratite.
Za povrat PDV je potrebno da svi članovi za koje se povrat traži žive na istoj adresi (i da su prijavljeni na istoj adresi) i da su državljani. Takođe, za povrat PDV je bitno na koga glasi ugovor, ako jedan od supružnika ima nekretninu. Ako u ugovoru stoji da stan kupuju supružnici po 50% svako, a jedan supružnik ima nekretninu, drugi će dobiti povrat samo za 20kvm! Ako oba imaju pravo na povrat, nalazio sam dva tumačenja: da svako dobije 20kvm (ukupno 40) umesto 40+15. Po drugom tumačenju svaki dobije 20kvm za sebe plus 7,5kvm za onog drugog pa u zbiru bude 55kvm. Čak i ako jedan supružnik kupuje stan (samo jedno ime na ugovoru), stan će biti upisan u katastar kao zajedničko vlasništvo supružnika (što nije isto kao 1/2 + 1/2 ali daje neka prava supružniku koji nije naveden u kupoprodajnom ugovoru).
Ako stavite decu za povrat PDV-a, tada ste i njima uskratili to pravo kada budu kupovali svoj stan (ovo ima smisla za ljude sa velikom decom koja će možda uskoro kupovati stan).
Tražili su nam i iz banke potvrdu da je sve isplaćeno (nije bilo dovoljno od investitora), tako da ljudi koji daju kaparu u kešu mogu da budu u problemu, bolje je sva plaćanja obaviti preko banke iako deru za provizije.
Kada dobijete povrat PDV-a, možete da ga iskoristite da prevremeno otplatite deo kredita. Mislim da je po zakonu do milion dinara godišnje bez penala. Mi smo dobili bez penala za bilo koji iznos.

[Puzo81]

Čak i ako jedan supružnik kupuje stan (samo jedno ime na ugovoru), stan će biti upisan u katastar kao zajedničko vlasništvo supružnika (što nije isto kao 1/2 + 1/2 ali daje neka prava supružniku koji nije naveden u kupoprodajnom ugovoru).

Ugovor na mom imenu. Uzet stambeni sa suprugom kao solidarnim dužnikom. Overio sa živim sam iako amo prijavljeni oboje na istoj adresi i isto prezime. U izvodu na listu nepokretnosti vlasnik sam 1/1 i ne spominje se da se nigde da stan zajednička imovina. Provereno i u katastru i advokata i poreskoj.

Sve apropo kupovine Bog da većeg stana koje će biti na supruzi koja nema nekretninu na sebi.

[Delija]

Kada?
Menjano je nesto oko toga nedavno.