Nekretnine, kupovina, saveti, iskustva

[Stjepa]

Delija, pročitah. I evo ga moj komentar.

Na sajtu koji si ti linkovao je zaključak: "S obzirom na to da parking mesto ne predstavlja poseban deo zgrade na kojem se može steći pravo svojine, a samim tim ni nepokretnost, u smislu Zakona o prometu nepokretnosti, ono ne može biti u prometu, te ugovori o prometu ovih nepokretnosti nemaju pravno dejstvo, odnosno ništavi su, budući da su protivni prinudnim propisima, o čemu Pokrajinski zaštitnik građana obaveštava javnost u skladu sa svojim ovlašćenjima."

Dakle parking mesto ne može biti upisano u delu Lista Nepokretnosti В лист 2. део kao deo zgrade, niti mu se prema Zakonu o planiranju i izgradnji može pripisati da je:
"24) помоћни објекат јесте објекат који је у функцији главног објекта, а гради се на истој парцели на којој је саграђен или може бити саграђен главни стамбени, пословни или објекат јавне намене (гараже, оставе, септичке јаме, бунари, цистерне за воду и сл.)"

Ali iz Zakona o planiranju i izgradnji:
"22) објекат јесте грађевина спојена са тлом, која представља физичку, функционалну, техничко-технолошку или биотехничку целину (зграде свих врста, саобраћајни, водопривредни и енергетски објекти, објекти инфраструктуре електронских комуникација - кабловска канализација, објекти комуналне инфраструктуре прикључак на електроенергетску мрежу, индустријски, пољопривредни и други привредни објекти, објекти спорта и рекреације, гробља, склоништа и сл.) који може бити подземни или надземни"


EDIT: Aj se igramo dalje. Da ne posmatramo parking mesto kao građevinski objekat. Zavedimo izgradnju parking mesta kao spoljašnje uređenje objekta u građevinskoj dozvoli (hm, ovo mi već miriše na definiciju pomoćnog objekta (što na onom sajtu rekoše da ne može biti) iz Zakona koji sam gore pomenuo "24) помоћни објекат јесте објекат који је у функцији главног објекта, а гради се на истој парцели на којој је саграђен или може бити саграђен главни стамбени, пословни или објекат јавне намене (гараже, оставе, септичке јаме, бунари, цистерне за воду и сл.)")
No ajde da zanemarimo i pomoćni objekat i ranije navedeno.
Aj se igramo sa povlasnim i poslužnim odbrom. Gde kaže da se Poslužnom dobru daje pravo korišćenja Povlasnog dobra i to se upisuje u Teretnom listu (Г листу). Pa dodamo da "Superficies solo cedit" -"Građevina sledi pravnu sudbinu zemljišta". Pa određeni parking prostor (hajde da ga smatramo delom parcele, da ga ne posmatramo u opšte kao parking) imenujemo kao Poslužno dobro a Povlasno dobro je recimo stan br 12.

[goblin]

Parking mesto nije gradjevinski objekat. Ne mozes da prodas parce zemlje od 15 kvadrata.
Mozes ti da pravis tekstualna tunacenja kakva hoces - kao sto rekoh - to pada na sudu kao jedan i jedan. To mi je i sam investitor napomenuo vise puta, a notar isto tako upozorio vise puta - nema tu nikakve price oko toga. Stanari mogu da naprave sranje ako se udruze i pozele da naprave sranje.

A zasto uopste mora biti knjizeno kao "parking mesto"? To nisam ni napisao.
Ostane ti 500m2 slobodno nakon izgradnje objekta, i to zemljiste na koje vise nije ucrtan nikakav stambeni objekat, niti je vise gradjevinsko zemljiste (u CG takva parcad gde nema ucrtanih objekat knjize kao "livade i pasnjaci" njacesce).

Sta te sprecava da jednu parcelu (nezavisno od njene povrsine), prodajes u delovima kakve god zamislis?
U ovom slucaju/primeru, ne deli se 15m2 vec se deli oko 500m2 na 15 delova (potencijalno 15 parking mesta), sto je apsolutno izvodljivo i legalno.
Ako sam ja vlasnik parcele, imam apsolutno pravo da je prodam na 15 vlasnika gde ce se svaki uredno knjiziti kao vlasnik 1/15 u listu nepokretnosti.

Tekstualno tumacenje se odnosi samo na tacnu poziciju tog dela i na funkcionisanje prolaza koji bi se zajednicki koristio.

To o cemu ti pises je primer gde je investitor pustio da se zemljiste oko zgrade vodi kao zajednicko, a fazon je sto postoje legalni tokovi da se zemljiste oko zgrade na koje nije nista izgradjeno i dalje vode na jednog vlasnika parcele koji posle sa tim zemljistem moze da radi sta hoce.
U principu to se jako retko radi posto je to u 90% slucajeva zemljiste sa kojim ne mozes nista a onda bi jos morao da placas porez na njega, a ako ostane parking mesta onda se to radi sa ugovorima o kojima ti pises i koji mogu biti oboreni na sudu u smislu prava na vlasnistvo... ali ako se sve odradi tako da vlasnik parcele nakon izgradnje stabenog objekta ostaje vlasnik preostalog zemljista 1/1, a to zemljiste moze da se iskoristi za parking mesta, onda ga nista ne sprecava da odradi prodaju po primeru koji sam naveo.

[goblin]

Prvo gradjevinsku parcelu ne mozes podeliti na 15 parcela od 20 kvadrata, bar ne u srb.

1. Gradjevinsku parcelu ne mozes podeliti na 15 parcela, ali gradjevinsku parcelu mozes podeliti na 15 vlasnika.

2. Kada je u pitanju parcela sa parking mestima, onda se uopste i ne radi o gradjevinskoj parceli vec o parceli na kojoj nije ucrtan gradjevinski objekat vec se takva parcela nakon izgradnje izuzima i knjizi pod skroz drugom namenom, a i kao takva moze da se prodaje u koliko god delova pozelis bez ikakvih ogranicavanja po tom pitanju.

Kupac takvog "parking mesta" ce dobiti uredno overen ugovor kod notara sa kojim ce se uredno uknjiziti kao vlasnik npr. 1/15 delova parcele.
Jedino sto ce u tekstualnom delu ili nekom zajednickom sporazumu svih suvlasnika imati opisanu tacnu poziciju svog dela i dela koji se vodi kao zajednicki (prolaz).
Sa takvom dokumentacijom vlasnik takvog parking mesta ne moze imati nikakav problem niti neko moze da mu ospori vlasnistvo.

[goblin]

Ili ako hocete da budem precizniji na 2 licna primera.

1.
Kupio sam stan u prizemlju i koristio improvizovano parking mesto (kao sto su sva ta parking mesta o kojima pisemo samo improvizovana i nisu uknjizena kao parking mesta) koje mi se nalazi tacno do terase stana.
Saznao sam da je vlasnik parcele na kojoj je sazidana zgrada, zadrzao na svom imenu kompletnu parcelu (razliku izmedju neto povrsine zgrade i povrsine vlasnicke parcele), i sam mi je ponudio to parce zemlje koje ja koristim za parking na prodaju.

Posto i pored toga dela on ima jos svoje povrsine okolo, izveli smo geometra koji je uredno obelezio deo koji me interesuje, izvrsio premeravanje, odredio odnos u odnosu na ostatak parcele koji se nalazi u njegovom vlasnistvu... i mi smo napravili kuporodajnu ugovor za deo parcele, nakon cega sam uredno platio porez i uknjizio se kao suvlasnik.

E sada smo na obostranu inicijativu podneli zahtev u katastru o deobi parcele, gde smo prilozili geomatarska premeravanja po kojima zelimo da se izdelimo uz obostranu saglasnost i trenutno cekamo resenje o podeli parcele koja se inace vodi pod nazivom "livade i pasnjaci" posto tu vise nista nije moguce zidati.
I na kraju cu ja biti vlasnik 1/1 tog dela parcele od 35m2 koji je ustvari pravi parking i gde cu postaviti rampu.

2.
Na objektu koji uskoro pocinjem sa gradnjom. Parcela se vodi na moje ime kao fizicko lice 1/1.
Nakon izgradnje objekta isto cu ostaviti na svom imenu 1/1 sve delove parcele koji ne budu obuhvaceni gradnjom i koji ne budu obuhvaceni uslovima za dobijanje gradjevinske dozvole (u obavezi sam da omogucim odredjeni broj parking mesta na osnovu kvadrature i broja jedinica - nebitno da li su garaze ili parking mesta - mada i tu postoji caka koju mogu napisati ako nekoga interesuje).
Taj slobodni deo parcele uz samu zgradu koji ostane, naravno da cu pretvoriti u parking mesta pa cu videti sta cu raditi sa njima a najverovatnije ce se isto prodavati po principu koji sam vec opisao. A kupci ce imati uredne kupoprodaje ugovore i bice uknjizeni kao vlasnici iliti suvlasnici svog dela.

E sada, sto neki (vecina) investitori jednostavno ne zele da se bakcu sa time, a vlasnici parcela ni ne razmisljaju o tome... pa celo zemljiste po automatizmu predje u zajednicko vlasnistvo stanara, pa onda pomenute zakonske odredbe uticu na promet parking mesta, to je druga stvar.
Poenta je da sve moze da se odradi i na ovaj nacin kada se pripremi na vreme.

PS - izvinjavam se na uzastopnim postovima ali mislim da je ovako preglednije zbog duzine.

[Delija]

@Stjepa
Jedino sto je moguce je da se dobije pravo koriscenja na neki maksimalno dozvoljen broj godina (ne secam se tacno koja je cifra u pitanju) i to je to.


@Goblin
Ne postoji nikakva magija da to parking mesto (iliti to parce zemljista) uknjizis kao svoje, pa sve da dubis na glavi. Zar mislis da ne bih to uradio da je moguce? Mislis da se nisam konsultovao sa advokatima? Mislis da neko pametniji i od tebe i od mene do sada ne bi vec smislio algoritam po kom bi se sva parking mesta u Srbiji uredila na isti nacin?

[Stjepa]

1. Gradjevinsku parcelu ne mozes podeliti na 15 parcela, ali gradjevinsku parcelu mozes podeliti na 15 vlasnika.

Prvi deo rečenice nije tačan (ili bi se moglo reći zavi od situacije).
Građevinsku parcelu JE moguće deliti na više manjih građ. parcela.
A to je lako i dokazivo.
Evo dokaza (teorijskog, pa ću da Vas uputim i na praktičan).
Građevinsku parcelu br 123 podelimo na dve parcelele i dobijamo parcelu 123/1 i 123/2. Onda podelimo 123/1 na dve nove - 123/1 i 123/3 (jer je 123/2 već zauzeto, a jedan deo podeljene parcele 123/1 će zadržati podbroj 1 tj glasiće 123/1). I tako delimo, delimo, delimo građ. parcelu 123 do onog dela kada više nije dozvoljeno usitnjavanje. A ta površina je definisanaaaa... uf ovde zakivam i morao bih da prelistam sveske (ima jedna rečenica/definicija, al ne mogu da je istresem sad a da ne prelistam svesku).
Dakle moguće je deljivost građevinske parcele do one površine građevinske parcele kada to više ne postaje moguće, a definicija koja je ta površina kao što rekoh ne istresam je sad. To jest neophodno je da građevinska parcela zadovolji planski zadate uslove površine iz urbanističkog plana za to područje. Uslov, pored površine, može biti i širina prednjeg fronta i pristupa javnoj saobraćajnici.

E sad praktični dokaz je da odete na sajt Republičkog Geodetskog Zavoda i nađete elektronski list nepokretnosti vašeg objekta. 99% vas će videti da mu se objekat nalazi na građevinskoj parceli koja ima svoj osnovni broj i podbroj (osnovniBroj/podbroj-123/1), što znači da je parcela na kojoj se nalazi objekat nastala od prvobitne parcele koja je imala osnovni broj (npr 123)

EDIT za Deliju: Onda sam preskočio neki deo. A ako je tako kao što kažeš onda se nije radilo o parking mestu koje je na istoj građevinskoj parceli na kojoj je i zgrada, a nalazilo je se na površini javne namene. Pa se shodno tome određena površina javne namene daje na korišćenje na određeni broj godina. A to je opet ništa drugo nego priča o Poslužnom i Povlasnom dobru sa ograničenim vremenskim periodom korišćenja.

[Geza]

Ukratko: Kad kupite parking mesto u dvorištu, vi zapravo kupujete pravo da parkirate, a ne deo placa?

[Delija]

@Stjepa
Ovde je konkretno u pitanju mesto u dvoristu zgrade - izmedju garaza i zgrade.
Trebao sam lepo kao covek da pazarim 2 garaze, a ne garazu i parking mesto...


Sto se tice parcelisanja:
http://www.paragraf.rs/propisi/pravilni ... adnju.html
http://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/ ... -izgradnju

[Heinz]

Nama cela zgrada nije uknjižena, pa nikom ništa...

[Delija]

Jbg, Srbija. Ocigledno nikome nije u interesu da se regulise taj sektor

[Heinz]

Trebalo bi nekako da se ozakoni po Zoraninom zakonu, ali time se niko ne bavi. U međuvremenu u ulici nikla zgrada bez ikakvih papira i sa dva sprata više od max.

[Stjepa]

Što kaže Delija - Srbija.

No Delija, il sam propustio neki deo ili nešto drugo. Ne slažu se kockice.
Garaža je izdvojen objekat od zgrade? Da li je garaža na istoj građevinskoj parceli kao i zgrada? To što je jedno dvorište, ne znači ništa. Mi, porodično, imamo jedno dvorište u mestu kraj Užica (dedovina) koje je zapravo na dve građevinske parcele. Joj te dve parcele nisu u istoj Katastarskoj Opštini, jedna parcela je zavedena kao građevinsko zemljište, druga kao poljoprivredno. Na toj drugoj (poljoprivrednoj) su registrovana 2 ili 3 pašnjaka različite kategorije...

[goblin]

@Stjepo, upravu si. Ja sam samo nastavio konstataciju iz licnog primera sta je sigurno izvodljivo ali izvodljivo je i to sto si me ti ispravio.

@Goblin
Ne postoji nikakva magija da to parking mesto (iliti to parce zemljista) uknjizis kao svoje, pa sve da dubis na glavi. Zar mislis da ne bih to uradio da je moguce? Mislis da se nisam konsultovao sa advokatima? Mislis da neko pametniji i od tebe i od mene do sada ne bi vec smislio algoritam po kom bi se sva parking mesta u Srbiji uredila na isti nacin?

Jesi li uopste procitao sve sto sam napisao?

Nije moguce u konkretno tvom slucaju zato sto ni vlasnik parcele (verovatno iz neznanja) ni investitor (zato sto ga zabole da se njaka oko toga kad i ovako prolazi bez problema) nikada nisu radili izuzimanje zemljista koje je deo vlasnicke parcele na kojoj se zida objekat ali koje nije zauzeto gradjevinskim objektom niti je obavezni deo objekta radi ispunjavanja uslova za gradjevnisku i upotrebnu dozvolu.

Da je vlasnik zemljista ili investitor, izuzeo to zemljiste na vreme, onda bi mogli da vrse prodaju po principu koji sam gore detaljno opisao.
A ti kao kupac bi dobio uredan ugovor o kupoprodaji dela zemljista u odredjenoj srazmeri.
A kasije, kada se prodaju sva parking mesta, svi suvlasnici bi mogli cak i da izvrse deobu parcele na koliko god hoces delova i da budes vlasnik 1/1.
Jedino sto se taj deo parcele nikada ne bi vodio pod nazivom "parking mesto" vec bi pisalo npr "livada" (nebitno) ali bi fizicki bilo uredjeno parking mesto u tvom vlasnistvu sa svim pravima i obavezama koje te sleduju.

[Delija]

@goblin
Jel smes da asfaltiras livadu i da stavljas kapiju / ogradu / rampu na livadi ili moze da ti dodje gradjevinska inspekcija (koju pozovu komsije) i da kaze "no no"?
Da to moze tako kako ti mislis da moze - svi bi to radili i nikog ne bi bolela glava. NIKO u Srbiji nema i ne moze da ima uknjizeno to parce parking mesta u dvoristu zgrade na svom imenu, ma kako se definisalo to parce zemljista. Mozes da ga nazoves "livada" ili "Paja Patak" - svejedno je.


@Stjepa
Sve je na jednoj parceli. Garaza je odvojeni objekat.

Parcela xxxx je ukupne povrsine 1397 m2.

Parcela ima vise delova:
broj parcele: xxxx/1; broj dela parcele: 8; 501 m2 - stambena zgrada za kolektivno stanovanje (zgrada izdeljena na stanove - 33 stana)
broj parcele: xxxx/1; broj dela parcele: 9; 174 m2 - pomocna zgrada (objekat u kom su garaze - podeljeno na 9 pojedinacnih garaza)
broj parcele: xxxx/1; broj dela parcele: 10; 667 m2 - zemljiste uz zgradu i drugi objekat iliti dvoriste sa parkingom (vlasnici posebnih delova upisani u vlasnicki list 2. deo na objektu br. 8)
broj parcele: xxxx/2; broj dela parcele: 2; 55 m2 - zemljiste uz zgradu i drugi objekat iliti dvoriste sa parkingom (vlasnik - investitor)


Ovo je zona 1 u Novom Sadu - kakvo crno poljoprivredno zemljiste
A prica je krenula jos mnogo dalje od toga - od centra Beograda.

[goblin]

@goblin
Jel smes da asfaltiras livadu i da stavljas kapiju / ogradu / rampu na livadi ili moze da ti dodje gradjevinska inspekcija (koju pozovu komsije) i da kaze "no no"?
Da to moze tako kako ti mislis da moze - svi bi to radili i nikog ne bi bolela glava. NIKO u Srbiji nema i ne moze da ima uknjizeno to parce parking mesta u dvoristu zgrade na svom imenu, ma kako se definisalo to parce zemljista. Mozes da ga nazoves "livada" ili "Paja Patak" - svejedno je.

A zasto ne bi smeo?
Ko moze da ti zabrani da ogradis i asvlatiras (nista ne zidas) parcelu u licnom vlasnistvu 1/1.
Nemoj da te zavara to sto pise "livade i pasnjaci", to je samo formulacija ali ne podpada pod nikakva ogranicenja sve dok ne pozelis da zidas neki gradjevinski objekat, sto i ne radis.
Pa cak i da se obratis urbanizmu za dozvolu za asvlatiranje svoje parcele (sto jos nisam cuo da je neko radio samo za betoniranje), apsolutno neces imati nikakvih problema da dobijes takvu saglasnost.

Zato si toliko samouveren samo na osnovu svoj primera za koji se slazem da je po istom principu odradjen na vecini gradjevinskih parcela, kada sam ti lepo objasnio model po kojem je to moguce i drugacije izvesti?
A zasto to niko ne izvodi na taj nacin, razlog je sto vlasnici parcela jednostavno nisu ni upoznati sa time, a investitor nema potreba da se toliko njaka i komplikuje sa dokumentacijom kada mu i na sadasnji nacin sve prolazi bez problema iako zakonski moze biti problema.

U sledecem postu cu ti napisati detaljan primer iz konkretno moje parcele pa sam izvuci zakljucke, a kad bude gotova zgrada mogu i da ti prodam neko parking mesto ako te interesuje.