GARAŽA forum

A varijanta kuća na kredit, bez da se spominje igde garaža?

Sent from my SM-G770F using Tapatalk

Msm da ne može zbog banke. Posebno ako se garaža naslanja na glavni objekat koji je predmet kredita. Ako je zasebno trebalo bi da je ranije moglo. A možda i zavisi od lokalne administracije.

Pravno gledano, ako je garaža zaseban objekat, ne bi smelo da bude prepreka, ali banka diktira uslove.

Sent from my SM-N970F using Tapatalk

Pa ne mora banka baš sve da zna.

Evo sad sam zvao savetnicu iz Banca Intese.

Receno mi je sledece: prvi slobodan procenitelj koji saradjuje sa njima ce izaci na teren, proveriti nekretninu iz ugovora, kvadraturu u sta vec i zapisati cinjenicno stanje tj sta se sve od ostalih gradjevina nalazi na parceli i te informacije ce se proslediti sluzbama banke koje odlucuju o kreditu. Ako neki od objekata nije upisan u katastar to znaci da nije legalizovan i bicete odbijeni. Takodje ako je objekat upisan a stoji neka zabelezba u vezi njega takodje ce te biti odbijeni (nadam se da sam sve dobro razumeo i zapamtio).

Takodje, pitao sam za slucaj da se garaza "ogoli" u odredjenoj meri i tu nije dala precizan odgovor tj prepostavljala je sta bi procenitelj uradio i u principu mislim da je to do samog procenitelja da li ce takvu gradjevinu tretirati kao zavrsen objekat i staviti na spisak ili ne.

Takodje koliko sam ja razumeo iz nekih drugih izvora, banka ce sto pre probati da proda nekretninu na kojoj je stavljena hipoteka u slucaju da se kredit ne vraca a ako se ta nekrenina ne moze prodati zato sto na placu postoji jos nekih objekata koji nisu recimo uknjizeni ili legalizovani to moze da bude problem kod prodaje i zato oni zele sve da bude cisto kad se kuca prodaje. Sa druge strane ko meni brani da nakon kupovine izgradim jos 5 objekata na istoj parceli i da nista ne legalizujem, ili jos gore da dodam jos jedan sprat na kucu ili istu prosirim a nista ne legalizuem.

Tebi bi bilo najbolje da se garaža nigde i ne vidi.
A to ti zavisi od procenitelja i njegove dobre volje za saradnju. U prevodu, bolje da se dogovoriš s njim i daš mu koju stotku nego da rasturaš garažu.

Zato sam i trazio (i dobio) spisak procenitelja pa ce mo se raspitati sta i kako tj da li moramo da rusimo ili ne i ako moramo da rusimo da li mozemo samo zidove da ostavimo a ostalo da skinemo.

Ja sam zavrsio kupovinu kuce na kredit pre dva meseca sa nelegalnom garazom. Kljuc je da nelegalni objekat nije uz kucu koja se kupuje nego da je slobodnostojeci objekat negde na parceli. Onda se sa proceniteljem dogovoris da se ne vidi nigde na njegovim fotografijama, tj da se slika samo objekat koji je predmet kredita iz "dobrih" uglova. Kada je takav slucaj onda moze jer banka ne izlazi na teren nego gleda elaborat procenitelja.
U svim drugim varijantama ne moze, tj. mora se legalizovati ili srusiti jer banka neće odobriti kredit.

Takodje istina je da se (legalnim) putem ne moze legalizovati objekat koji ne postoji na snimku od pre 2015. god. Tako je i navedeno u pravilniku o ozakonjenju objekata. Objektom se smatra da je barem bio u sivoj fazi (zidovi i krov) tj da se vidi gabarit na snimku.

Ako si bas odlucio da je to kuca koju zelis, a sve gore navedeno ne prolazi, imas i krajnju varijantu a to je da ishodujes gradjevinsku dozvolu za taj nelegalni objekat. Da ti projektni biro uradi projekat garaze koji se preda i dobije se gradjevinska dozvola. To je moguce (ako je garaza izgradjena u skladu sa PDR-om za taj deo grada) ali je skuplje (projekat, takse za gradjevinsku dozvolu...), dugotrajnije (veci je obim posla izrade projekta za gradjevinsku dozvolu i kasnije ishodovanje iste nego za legalizaciju) i komplikovanije pošto to mora uraditi vlasnik koji je upisan u list nepokretnosti a neće svi da se bakću sa time, pa čak iako ćeš ti da finansiraš sve troškove.

I na kraju legalizacija objekta tipa garaze jeste oko 200e + takse za legalizaciju, 100e je geodetski elaborat i 100e je projekat za ozakonjenje od licenciranog projektnog biroa (arhitekte).

PS i da dodam na kraju, obzirom da sam prošao kroz to u zeadnjih 6 meseci, Banca Intesa ti je najrigoroznija po tom pitanju. Obidji više banaka i traži ponudu, ima fleksibilnijih banaka i pre svega bankara koji odobravaju/odbijaju predmet. Nisu to male cifre za banku i njima je u inreresu da ti nadju resenje kako bi te "zarobile" narednih 20-30 god. I mene je Inteza odbila na prvu loptu, a posle sam dobio ponudu od druge dve koje su pristale da rade (od cca 6 od koliko sam tražio ponude) pa sam još i mogao da biram gde ću i po kojim uslovima. Nemoj se osloniti samo na priču iz prve banke u kojoj si bio, pa makar to bila "tvoja" banka. Uvek će s enaći neka koja će se potruditi više od te prve da ti uzme pare, to im je posao.

Sretno!

Sto se tice legalizacije garaze ona nije moguca po novom zakonu vec samo preko "mini ili male" gradjevinske dozvole sto od trenutka kad krenes sa tim pa dok ne bude upisana u katastar treba minimum 8 meseci (a mnogi su nam rekli i godinu dana) sto ni mi ni prodavac ne mozemo da cekamo jer smo i mi i on vec napravili planove sta posle nakon prodaje/kupovine kuce (jer nam je receno vise puta da nije problem legalizovati garazu i sad nema nazad).

Sto se tice Banca Intese, to mi je samo polazna tacka jer znam da najvise proveravaju, planiram da obidjem i ostale banke naravno a to sam i savetnici rekao da ako neko ponudi bolje uslove a pogotovo ako pri tome ne pravi problem za garazu, da moze da priprema papire za prelazak u drugu banku jer mene kao radnika u IT industriji mnoge banke bi me oberucke primile.

Na kraju se sve svede na procenitelja kao sto je gore i @propeler i objasnio kako je kod njega bio slucaj.

propeler napisao: 07 Feb 2022, 13:22I na kraju legalizacija objekta tipa garaze jeste oko 200e + takse za legalizaciju, 100e je geodetski elaborat i 100e je projekat za ozakonjenje od licenciranog projektnog biroa (arhitekte).

U KŠ do 50 evra arhitekta, 20-50 evra geometar, takse između 5000 i 15000 dinara. Neke egzotike su skuplje, ali ako se radi uz druge objekte na parceli sve tri sume idu na dole, čak do nule.

Verovatno se razlikuju tarife po gradovima i potraznji. Ja nisam napomenuo ali moje iskustvo je bilo u Subotici, i kod svih koji se bave tim poslom su bile iste cene kada sam se raspitivao (100+100e). Verovatno su se medjusobno dogovorili i samo rade, obzirom da je ovde kod nas eksplozija kupoprodaje i legalizacije svih vrsta nekretnina i potraznja je ogromna.
Opštinska taksa ne znam kolika bi bila jer mi na kraju (srecom) legalizacija nije bila potrebna da zatvorim pricu oko kredita.

Ako nije tajna, u kojoj si banci na kraju uzeo kredit i koliko ti je bilo ucesce?

U Komercijalnoj... 20% + 20 god. Imao sam još sličnu ponudu i od ERSTE ali baš zbog bržeg i lakšeg dogovora sa savetnikom i proceniteljem sam se odlučio za Komercijalnu. U ERSTE-u bih čekao samo procenu min mesec dana + odobrenje još min toliko (jako je velika gužva, jako mnogo stambenih kredita rade).
Ovde su mi sve završili mnogo brže, od predaje zahteva, preko procene, obrade, odobrenja i isplate prošlo je 25 kalendarskih dana.

EDIT: Za kuće malo koja banka daje kredit ispod 30% učešća, pretpostavljam da si zato pitao. I kod mene je tako bilo na prvu loptu, nakon raspitivanja u svim mogućim bankama dobio sam ponudu 20% + 20god ili 30% + 30god, izabrao sam ono prvu zbog manjeg učešća na uštrb veće rate.

I mi planiramo na 20 godina i 25% ucesca a tu i plata dosta utice u jednacini pa se nadamo da ce mo ove uslove moci dobiti u par banaka.

U principu vidim ja da je u nasem slucaju procenitelj najveca briga

Nevezano za tekuću priču, ali mislim da bi nekome ko nema novca za učešće za kupovinu stana na kredit ovo moglo da bude od koristi.
Kolega je pre 3 godine podigao kredit za stan, a nije imao para za učešće. Pre svega išao je od investitora do investitora da pita da li može stan bez učešća. Svi su ga odbili. Sem jednog. Onog najvećeg u Novom Sadu, ne želim da ga reklamiram.
Dali su mu 10000 € na ruke, ušao je samim tim glatko u proceduru za stanbeni kredit (banka naravno Credit Agricole) , čim je dobio povrat poreza dao im je sve do dinara od njega i sada mu je rata 150 + 15 €. Stan je vrednosti 40000 € na krivini u Bulevaru Patrijarha Pavla.

Послато са Mi Note 10 Lite помоћу Тапатока

pegazbre napisao: 07 Feb 2022, 16:13 U principu vidim ja da je u nasem slucaju procenitelj najveca briga

I oni su ljudi Makar bili pre 11 godina.