Nekretnine, kupovina, saveti, iskustva

[ftj]

Pa eto neki kreditirali tako pa zato sad imamo(nemamo) agrobanku, pbb, metals, vojvođansku, univerzal, srpsku...

[Floyd]

Ne znam kako ide kad se kreditira firma ali razlika očigledno postoji.

Poslovanje sa privredom je verovatno rizičnije ali kontam da je i potencijalna zarada bolja.

[ljubitelj]

Po cemu je kreditiranje investitora mafijasa manji rizik?

Banka ne kredititra osobe vec vrednost nepokretnosti. Ne gleda ko je osoba vec sta uzima. Obicno uzima zastitni koeficijent 3x.
Tj. ne interesuje je profil licnosti vec samo garantovana trzisnta vrednost onoga sto uzima unapred.

Hipoteka je standardan oblik izdavanja garancija, moze umesto toga da bude garancija i novcani depozit.

Dakle, uplatis 150-200.000 evra depozita i dobijes 1:1 kredit koji otplacujes. Ovo je bolji nacin zapravo ali u teskom sudaru sa realnoscu.

Kredit je finansijski instrument namenjen bogatima, i uzima se obicno da se ne trosi sopstveni novac (sadasnji) vec neki hipoteticki buduci koji ce tek nastati. Ako je kamata dovoljno mali udeo onda se koristi sopstveni novac za obrtanje i stvaranje profita.

Stoga i jeste kriticno kolika je kamatna stopa, sve preko nekih 4 do 4.5% se smatra tesko odrzivim ili prostije neodrzivo visokom kamatom. Kratkotrajno moze i do nekih 6.5%.

Pogled na kamatne stope kod nas, ukljucivo i sadanjsih 8.5% NBS, objasnjava vise nego dovoljno kuda plovi brod. Kada kod nas NBS smanji svoju kamatu na 4.99% postoji mogucnost rasta realne privrede, otvaranja novih realnih radnih mesta, poslovanje normalnih biznisa...
Ovo sada sa emitovanjem NBS evro obveznica po dvocifrenim kamatnim stopama je cisto matematicki fikcija tj balon na naduvavanje.

Sama banka ne izdaje postojeci novac vec "pravo" na novac koji ce nastati uplatom klijenta u buducnosti.

Malo je to komplikovano objasniti, banka nije sef pun novca, obicno je suprotno prazna zgrada koja je jedina vrednost koju banka poseduje. Stoga bankrot banke podrazumeva i gubitak realnih para koje je neko ulozio po bilo kom osnovu.


Banka prakticno minimizuje rizik uzimanjem tudje realne vrednosti unapred u garantni fond.
Hipoteka prakticno znaci da onaj ko uzme kredit u startu se odrice te imovine koja je pod hipotekom a onda otplatom kredita polako vraca pravo na po njen delic svakom ratom.

Ceo sistem je surovo zasnovan, i normalno se kredit ne uzima iz banke osim u krajnjoj nuzdi.


Isto tako, sto je duza otplata kredita vremenski to je kredit skuplji i nepovoljniji. Na nekih 42 godine otplate kredit postaje dozivotno neotplativ, tj isplacuje se samo kamata kroz rate a glavnica ostaje.
Najbolji kredit je onaj 6-18meseci otplate pa cak i kada je velika rata.
Cista matematika, pravilnost.

Investitor mafijas i kreditor bankar se zapravo dobro razumeju kroz realnu poziciju iz koje nastupaju.

[Day Walker]

Banka ne kredititra osobe vec vrednost nepokretnosti.

Da vazi... Nepokretnost ode u banku i podnese zahtev....

Ne gleda ko je osoba vec sta uzima.

Nego koga proverava kreditni biro? Da li se proverava osoba radi kreditne sposobnosti ili nepokretnost da bi se dobio kredit?!

[Uroš S.]

Mora da se proveri i nepokretnost, neophodno je da bude uknjižena i da nema nikakvih opterećenja na njoj, takođe za stambeni kredit vrednost nepokretnosti koja ide pod hipoteku mora biti najmanje 70% od iznosa koji se dobija kreditom(a 30 traže za učešće tako da dođu na 1:1).

[Day Walker]

Dobro, to je sasvim normalno, ali se ugovor ne sklapa izmedju banke i stana

[Paja]

Ne, ali se kreitira posao, a ne čovek, osim kod nenamenskih kredita.
Čovek je bitan u toliko da je sposoban da vraća kredit i da može da pruži adekvatne garancije.

[Martin]

DW, Ljubitelj je u pravu. Ti kao osoba si banci ne bitan, koliko je banci bitna "naplativost" toga što se uzima putem kredita (u slučaju da ne postoji mogućnost otplata rata).
Koliko sam skontao, čak i prevremena otplata nije toliko povoljna (jer vraćaš malo manje od onog što bi vraćao putem kredita....nek me nekom ispravi ako je drugačije, jer se ovim nisam bavio).
U suštini, kreditini biro odobrava kredit.
Danas su me zvali iz banke i javili da je kreditni biro odobrio moj zahtev i dalje isti prosleđuju u NKOSK na obradu.
Na pola sam puta ka odobravanju.


Uroše, smanjili su na 50%!!!!

[ljubitelj]

Eh, ne tako, dw
Banku naravno zanima kreditna istorija radi procene u koji se rizik upusta i koliko bi mogla da smatra da trazi vrednost hipoteke. Ne interesuje je previse da li je osoba mafijas, konobar, fudbaler, doktor ako ima garantovanu naplatu kroz hipoteku

Banka ce dati kredit i crnom djavolu ako se unapred obezbedi i preuzme pod svoje nepokretnost kao prvi korak pre bilo kog davanja "papira" o novcu.

Osnov za kredit je sama hipoteka, i njena vrednost. Banku zanima novac koji ce uzeti, to je primarno.
Za druge vrste kredita je bitnije ko je osoba i taj njen kreditni rejting, kao npr potrosacki kredit.

Ovo za hipoteku, gotovo da je nebitna kreditna istorija, banka unapred "uzima" 300% vise novca od onoga sto ce potencijalno da da (izgubi mozda).

Zar ne bi voleo da ti neko prvo gurne u novcanik 300 dinara a da ti mozda moras kasnije da prezalis 100 diinara "gubitka" pa ti ostane samo 200 dinara cistog viska. Manje te interesuje ko je taj neko od tih 200 dinara.
edit> odnos 300/100 je samo primer.

[Day Walker]

Izvinjavam se, nismo se u startu dobro razumeli, ja sam mislio na kredit kao kredit, ne na dizanje hipoteke i tome slicno

[Delija]

Pa eto neki kreditirali tako pa zato sad imamo(nemamo) agrobanku, pbb, metals, vojvođansku, univerzal, srpsku...

Ovo je pravi "odgovor" na moje "pitanje", sve ostalo znamo svi mi - nismo pali sa kruske...

[kod]

Eh, ne tako, dw
Banku naravno zanima kreditna istorija radi procene u koji se rizik upusta i koliko bi mogla da smatra da trazi vrednost hipoteke. Ne interesuje je previse da li je osoba mafijas, konobar, fudbaler, doktor ako ima garantovanu naplatu kroz hipoteku

Banka ce dati kredit i crnom djavolu ako se unapred obezbedi i preuzme pod svoje nepokretnost kao prvi korak pre bilo kog davanja "papira" o novcu.

Osnov za kredit je sama hipoteka, i njena vrednost. Banku zanima novac koji ce uzeti, to je primarno.
Za druge vrste kredita je bitnije ko je osoba i taj njen kreditni rejting, kao npr potrosacki kredit.

Ovo za hipoteku, gotovo da je nebitna kreditna istorija, banka unapred "uzima" 300% vise novca od onoga sto ce potencijalno da da (izgubi mozda).

Zar ne bi voleo da ti neko prvo gurne u novcanik 300 dinara a da ti mozda moras kasnije da prezalis 100 diinara "gubitka" pa ti ostane samo 200 dinara cistog viska. Manje te interesuje ko je taj neko od tih 200 dinara.
edit> odnos 300/100 je samo primer.

ne bih bas rekao da je tako. banka, kojoj je cilj da ostvari profit, ne samo da provrerava da li je klijent mafijas, konobar, fudbaler, doktor, vec proverava i odrzivost poslovanja preduzeca u kom je potencijalni korisnik zaposlen i po osnovu cega mu se odobrava kreditni proizovd u datom trenutku. ukoliko se ustanovi da preduzece ima problema, moze da se suoci sa velikim trisnim rizikom, banka ce odbiti zahtev. takodje, kreditni biro je alfa i omega za sve, pa cak i za dozvoljeni minus.

hipoteka, odnosno nekretnina kao zalog, je dobro obezbedjenje ali ne koliko i garancijski depozit iz kog banka moze odmah da se naplati. zato su kamate i nize na kredite bazirane na depozitima. upravo iz tog razloga banke i pravo odredjene odstupnice kada je u pitanju ta vrsta kredita - npr. ne morate biti zaposleni.

da ne bude zabune, bankarski sam sluzbenik i, izmedju ostalog, bavim se i kreditnim proizvodima. isto tako sam i korisnik napred navedenih usluga. banke sigurno nisu tu da da nama pomognu, vec da zarade. mi, kao korisnici usluga, zelimo da "zavrsimo posao" koji smo zamislili. neko veruje da je bolje da prvih 20 godina stedi (pored placanja kirije) i posle 20 godina kupi stan za gotovinu. iskren da budem, mislim da je to finansijski neizdrzivo za 99% stanovnista. moja logika je bila da placam iznos mesecne stanarine (ili vise) za svoj stan, iako znam da bi za ukupnu sumu (glavnica + kamata) na kraju otplatnog period mogao da kupim dva stana ! realno ako sagledate, toliko bi dali i za stanarinu i ono sto ustedite u tom periodu !

p.s. pricam uvek u ljudima koji krecu od nule - znaci nemaju gde da zive, moraju da placaju kiriju u stanovima u kakvim bi ziveli i kad bi kupili svoj. ljudi koji mogu d ase "kombinuju" (zive sa roditeljima, nadogradjuju kuce, stvaljau hipoteke na druge obekte itd.) se ne racunaju.

[Floyd]

Problem je sto u Srbiji rata kredita prilicno prevazilazli kiriju za slican stan pa se postavlja pitanje da li ima smisla ulaziti u kupovinu.
S druge strane i nekretnina u vlasnistvu, posebno kuca, ima svojih prednosti.
Sto se ideje "stedi pa kupi za 20 godina tice" ona je sigurno isplatljivija ali 20 godina cekanja niko ne moze da ti nadoknadi, nikakvim parama.

Kredit za stan-kucu je neizbezan za 98% ljudi koji sami sve stvaraju od nule. Onih 2% su ljudi tipa Djokovic, koji za nedelju dana zarade stan kakav pozele

[dgajic]

Martine, vidim da zidas klima blokom. Da li ce na to ici i izolacija i koja? Kakav tip grejanja si predvideo?

Moj projekat je u izradi, treba uskoro da imam sastanak sa projektantima u vezi termodinamike, pa me zanima sve u vezi toga.

[ljubitelj]

Eh, ne tako, dw
Banku naravno zanima kreditna istorija radi procene u koji se rizik upusta i koliko bi mogla da smatra da trazi vrednost hipoteke. Ne interesuje je previse da li je osoba mafijas, konobar, fudbaler, doktor ako ima garantovanu naplatu kroz hipoteku

.

ne bih bas rekao da je tako. banka, kojoj je cilj da ostvari profit, ne samo da provrerava da li je klijent mafijas, konobar, fudbaler, doktor, vec proverava i odrzivost poslovanja preduzeca u kom je potencijalni korisnik zaposlen i po osnovu cega mu se odobrava kreditni proizovd u datom trenutku. ukoliko se ustanovi da preduzece ima problema, moze da se suoci sa velikim trisnim rizikom, banka ce odbiti zahtev.

Mogao bih da se slozim da mozda jeste tako zamisljeno ali ja takve banke ne uspevam da primetim oko sebe. Licni utisak. Ne vidim nikakvu magiju da banka moze da proveri odrzivost poslovanja preduzeca u kome neko radi za narednih recimo 30 godina koiko traje tipicni stambeni kredit. I radnika koji ce za to vreme promeniti 5-6 zanimanja i mozda 10tak preduzeca.

Niti sama banka ne zna da li ce postojati za 30 godina na isti nacin i vlasnistvu, a kamoli odrziva buducnost klijenta. Pa jos kod nas, u uslovima poslovanja koji se menjaju svakih nekoliko godina sa prilicnim odstupanjima.

Slazem se u nacelu da bi banka trebalo da zna sve o klijentu, da ga proveri toliko da njega samog zastiti od banke odnosno mogucnosti da postane insolventan. Banka hoce novac, nepokretnost joj ne treba kao takva, to je mislim osnovni princip bilo koje hipotekarne banke.
Ali, dug je put od nacela do prakse sto pokazuje indeks nenaplativosti kredita.

Da su banke davale samo kredite nakon takvih provera ne bi bilo spiska bivsih banaka koji je naveden pre koju poruku iznad. Ali pohlepa za profitom u sudaru sa moralom obicno pobedjuje.

Ja znam da bez banaka ne mozemo i da bi stala planeta ali, nemam lepo misljenje o tome sta su danas banke i kako funkcionisu kao povezani sistem.
I znam da sam veoma los klijent za banke, ne uzimam kredit a oni stalno nesto nude i uvek je najpovoljnije u tekstu koji prati ponudu