Nekretnine, kupovina, saveti, iskustva

[propeler]

Pošto mi je projektovanje posao moram da se uključim... ja kada sam za sebe kupovao stan 2019 kupio sam starogradnju-salonac i mislim da sam time sve rekao šta mislim o novogradnji obzirom da sam u struci 15+ godina.

Znam šta se projektuje (to obično bude OK i po pravilima struke) a znam i šta Investitori izvode.. strahovito se fušeriše i štedi zarad većeg profita. Ima par Investitora/Izvođača koji drže do sebe i koje bih kupio, ali ti stanovi budu rasprodati i pre iskopa temelja, a i ako se “uhvate” obično se čeka min 1-1,5 god do završetka i useljenja. Pričam na osnovu iskustva u Subotici ali verujem da je svuda isto.

Ako zanemarimo fušeraj i idemo sa pretpostavkom da je Investitor pošten i izvođenje prema projektu, onda ne vidim nikakav problem da se uzme stan na poslednjoj etaži sa ravnim krovom.
Hipotetički da kažemo da kvalitet nije upitan i da je sve OK, ja da biram za sebe bih pre uzeo takav stan jer nemaš komšiju iznad glave a imaš neki pogled-penthause vibe. Još ako ima i terasu onda je za mene lično to mnogo bolji kvalitet života nego npr 1. Sprat u istoj zgradi. Taj ravan krov nije skroz ravan nego ima pad oko 2% tako da se voda ne zadržava na krovu. Takođe i to što se radi na stubovima pa zida - skeletni sistem je trenutno aktuelan sistem gradnje koji takođe ima prednost u odnosu na klasični - masivni sistem jer možeš da zidaš, rušiš, spajaš i pregrađuješ stan kako ti je volja (pogotovo ako kupiš u izgradnji pa možeš da menjaš u izvođenju) jer imaš AB ploču pa ne moraju da se gađaju sa zidovima na nižim etažama.

Na kraju, ono na šta bih ja obratio pažnju da kupujem novogradnju je da su slojevi na krovu prema projektu (u slučaju da se uzima poslednja etaža), da je fasada izolovana kamenom vunom ili stiroporom (kamena vuna meni lično bolja), da su zidovi između stanova zidani min 20-25cm punom opekom a ne šupljom zbog zvučne izolacije (pregradni zidovi u stanu mogu biti i na kant ili od gipsa), da je plivajući pod (stirodur takođe zbog zvuka) i da je hidroizolacija u celom kupatilu sa podnim slivnikom (jako bitno zbog havarijskog curenja i potencijalne štete).

[shandu90]

Ja zivim u zgradi sa ravnim krovom 4 godine, iznad mene je samo jedan ogroman stan koji je investitor ostavio sebi. Do sad se nije desavalo nista, mada verujem da nece jos 5-10 godina kad se malo iznjaka to jos, iako je investitor sad opasno poceo da fuserise na zgradama (izgleda je ovu napravio solidnu).


Sent from my iPhone using Tapatalk

[propeler]

Poseban red flag je kada je Izvođač ujedno i Investitor (a ponekad i projektant u smislu da ima 1-2 inžinjera sa licencom ili freelencera)… npr neka građevinska firma projektuje, gradi i prodaje. Onda su projekat i nadzor samo pro forme zbog propisa i tu ne može niko da utiče da se radi po projektu jer nema treće strane. Takvu zgradu ne bih dalje ni razmatrao kao moguću kupovinu.

Kada postoje (što je retko ali ima) nezavisno Investitor-Izvođač-Nadzor onda je to potencijalno bolja situacija jer nadzor štiti Investitora da Izvođač radi po projektu i da ga ne zakida.

[ljubitelj]

Pa neće prvih 15-20 godina da se pokaže problem, ali vek trajanja zgrada je mnogo duži od 2-3-5 godina i slično.

Zgrade blok 30, blok 70, 70a, 68.....i ne sećem se više svih gde god sam bio da nešto radim svi su imali problem sa ravnim krovom i morala je da se radi ponovna izgradnja- restauracija komplet.
Od skidanja slojla šljunka, pa ispod razne hidro membrane, izolacije i svašta nešto pa opet problemi.
Da ne pričam o strahu stanara kada treba nešto da se postavi na krovu, da se hoda, neki radovi....
Novi Bgd.
Ima tu dosta oko (ne)redovnog održavanja tih krovova a moje mišljenje je iz onoga što sam iskusio da kosi krov je daleko robusniji, pouzdaniji i nema ni p od problema ravnih krovova.

Kosi krov napraviš i zaboraviš da postoji a i ako se pojavi negde prodor vlage lako (i jeftino) se rešava bez potrebe za velikim radovima na sanaciji.

Kosi, pričam o tome da nema "kadice" tj krov gde se ne zadržava voda i onda hidro izolacija sprečava prodor naniže u stan (ove).

[swemir]

Ravan krov nije nikakav problem.
Ako se loše izvede svaki je problem.
Nisu to više prohodne ravne terase sa bitimenom i kondorom kao 60 tih...

Sad su to neprohodne ravni sa manjim nagibima...

Skeletlni sistem je obavezan ili kombinovan zbog zemljotresa i torzija to mije njsta sporno.

Ispune ako zidovi nisu noseći mogu imati purpen. To je greška u projektovanju jer visina sprata nije na okruglu visinu broja opeke ili bloka. Za noseći zid u kombinovanom sistemu sa skeletnim to je strogo zabranjeno.

Sent from my SM-N986B using Tapatalk

[propeler]

Ma da... Sika daje 20 god garanciju na PVC krovnu membarnu a realno trajaće min x2 tj barem onoliko koliko i ostali elementi zgrade dok dodju na zamenu (prozori, vrata, podovi, instalacije...). Ako nešto i procuri to je do lošeg izvođenja a ne ravnog krova kao sistema. Tu za sada ni nema nekih boljih i lošijih proizvođača krovnih membrana... na našem tržisšti su Sika, Mapei, Bauder, Firestone... i svi su OK.
Sada sebi da projektujem kuću npr radio bih je sa ravnim krovom bez ikakve dileme.

[Momčilo]

Ja istu dilemu imam za kuću, i nisam još prelomio. Čak mislim da ću raditi i kombinaciju ravnog i kosog krova. Brine me samo to kod izvođenja, ali svakako bih insistirao na hidrotestu pravljenjem bazena gore, jer drugačije i ne mogu da iskontrolišem da li je dobro urađeno.

[Dare4x4]

Ma ja verujem da su proizvođači tih sistema dobro osmislili sve ali me brine izvođenje u praksi. Nekako mislim da je mnogo lakše srediti klasičan krov od crepa ako negde pusti.
Ne znam da li je krov skroz ravan ili ima pad. Unutra je plafon ravan i ceo je betonski, nije monta. Četvrti sprat je i stan je jedini na tom krilu, da tako kažem. To mi daje ideju da u slučaju problema možda može da se postavi rebrasti lim

[sebekkg]

Jedno pitanje za upućene, treba da uradim izolaciju na ploči na potkrovlju(kuća je iz 197x).
I sad poslao sam upit u knauf i rockwool. Knauf kaže da ide na beton prvo paropropusna vodonepropusna folija 0.05, zatim kamena vuna pa onda opet folija ali 0.02.

Dok rockwool kaže da ide samo kamena vuna pa preko nje folija.

Nije problem dati više para da se ispoštuje knauf predlog samo mi je bitno da li je to zaista bolje rešenje jer imam problema da mi se na par mesta javlja buđ u ćošku gde se spajaju zidovi, a zbog lošijeg kvaliteta gradnje bilo je dopunjeno betonom između zidova i beton zna onda povuče vlagu.
Klima je stalo upaljena ali ploča potkrovlja nema izolaciju i onda sad želim odraditi izolaciju.

Sent from my SM-S928B using Tapatalk

[propeler]

Knauf ti je dobro rekao. Problem može da se desi pre svega leti kada sobu ispod klimatizuješ a tavan ne, pa može da bude i 20+ stepeni razlike. Iz tog razloga ide prvo parna brana, mineralna vuna i odozgo paropropusna – vodonepropusna folija. Suština je da se spreči da se izolaciju ovlaži/natopi od kondenza ili nekog prokišnavanja krova te da može da se ventiliše. Dobro je da postoji i neka ventilacija na tavanu, barem dva manja otvora da prave promaju.
Zatraži ponudu i za stiropor/stirodur pa uporedi cene. Stiropor je jeftini ali ga ja ne proporučujem jer je goriv za razliku od vune.

Buđ će nastaviti da ti se javlja po ćoškovima ako nemaš i izolaciju zidova pa ti se oni vlaže/orošavaju (osim ako ne sušiš npr veš u toj prostoriji zimi pa i to može da bude problem za buđ).

[markoue]

Posto sam i sam u procesu kupovine stana, skoro sam imao dve situacije:

1. Otisao da pogledam stan, zgrada zavrsena oko 80%. Ravan krov je u pitanju. Prvo sto mi je bilo cudno je sto nema radnika, a vreme relativno ok.
Drugo, deo fasade nije zavrsen. Tu dolazim do zakljucka zasto: Sa krova se sliva voda koja curi niz zid. Agent tvrdi da ce to biti reseno postavljanjem fasade.
Glet u stanu vlazan (probilo na zid). Popenjem se na krov, kad imam sta i da vidim. Na delu krova hidroizolacija nije dobro postavljena (bas na tim stranama gde nije uradjena fasada), i sada tu postoji problem curenja vode niz zidove.

2. Nadjem zgradu u kojoj je ostao samo 1 stan slobodan. Proverim sa drugom kvalitet gradnje (gradjevinski inzenjer), deluje sve kako treba. Plocice postavljene dobro, nije fuseraj.
Zidovi u "nuli", bas sve po PS-u. Papirologija cista, receno mi je da su neki ljudi vec dobili kredite. Udjem u proces dobijanja kredita, banka me odbije. Na pitanje zasto - zato sto postoji etaza vise u odnosu na dokumentaciju.
Istina je da nisam ni gledao gradjevinsku dozvolu (gledao je advokat, i tu je sve kako treba) i uporedio stanje, to je moj propust.
Posle pogledam na katastru, nijedna banka nije stavila hipoteku na to zemljiste. Tako da kupovina stana u danasnje vreme stvarno jeste komplikovana, nema sta.
Fuseri se na svakom koraku. Meni stvarno nije jasno ko kupuje stanove gde su evidentno krivi zidovi, losa keramika itd.

[ljubitelj]

Knauf ti je dobro rekao. Problem može da se desi pre svega leti kada sobu ispod klimatizuješ a tavan ne, pa može da bude i 20+ stepeni razlike. Iz tog razloga ide prvo parna brana, mineralna vuna i odozgo paropropusna – vodonepropusna folija.

Knauf je rekao

Knauf kaže da ide na beton prvo paropropusna

Rockwool rešenje je školska/ pravilna primena mineralne vune sa aspekta proračuna gradjevinske fizike uz uslov da debljina mineralne uslove je ista ili veća od minimalno potrebne za dati termički proračun.
Ispod vune na podu bez folije a iznad vune paropropusna i vodo zaptivna folija (rupučasta).


U sobi ispod koja se klimaitzuje je manji parcijalni pritisak vodene pare (vazduh je suvlji nego iznad gde je toplioje +20C) i stoga nije moguće da se desi problem u tom smeru prolaza pare na gore, na tavan.
Pogotovu što sam rad klime podrazumeva odvlaživanje, smanjenje apsolutne vlažnosti tog vazduha dole.


Parna brana ako se stavlja onda je to na plafon dole i to zbog grejanja dole zimi a hladnog tavana a u ovom slučaju je nepotrebno jer postoji odvod pare iz sloja mineralne vune kroz paropropusnu foliju.

A dodatno, soba ispod je verovatno omalterisana a malter jeste parna brana u odnosu na mineralnu vunu tako nije potrebno 2 x stavljanje parne brane.


Vodena para uvek se kreće sa mesta višeg na mesto nižeg pritiska.

[motorista]

Fuseri se na svakom koraku. Meni stvarno nije jasno ko kupuje stanove gde su evidentno krivi zidovi, losa keramika itd.

Nažalost, ovo su samo vidljivi ali ne i ozbiljni nedostaci. Što ne znači kako ne ukazuju i na moguće ozbiljne, no, pre bih uzeo stan sa njima kojeg je gradio »Jastrebac«, stari »Ratko Mitrović«, »Građevinar«... nego novogradnju koja je i dalje nažalost čisti rulet.

@sebekkg Mene su učili ovo što je propeler napisao. A praktičnih iskustava u tom delu nemam.

[propeler]

@ ljubitelj
Niđe veze u svemu što si napisao. Toliko je sve pogrešno da je očigledno da samo nagađaš nekom random logikom te ne bih komentarisao uopšte.

[sebekkg]

Knauf ti je dobro rekao. Problem može da se desi pre svega leti kada sobu ispod klimatizuješ a tavan ne, pa može da bude i 20+ stepeni razlike. Iz tog razloga ide prvo parna brana, mineralna vuna i odozgo paropropusna – vodonepropusna folija. Suština je da se spreči da se izolaciju ovlaži/natopi od kondenza ili nekog prokišnavanja krova te da može da se ventiliše. Dobro je da postoji i neka ventilacija na tavanu, barem dva manja otvora da prave promaju.
Zatraži ponudu i za stiropor/stirodur pa uporedi cene. Stiropor je jeftini ali ga ja ne proporučujem jer je goriv za razliku od vune.

Buđ će nastaviti da ti se javlja po ćoškovima ako nemaš i izolaciju zidova pa ti se oni vlaže/orošavaju (osim ako ne sušiš npr veš u toj prostoriji zimi pa i to može da bude problem za buđ).

Hvala na informaciji, tako ću i uraditi i ići sa knauf predlogom. Krov nije podaščan pa ima ventilacije. Spolja je urađena izolacija i fasada, a za ovu sobu gde je buđ je tačno u ćošku gde klima ne duva direktno i pride se u njoj i suši veš ali i sam ćošak je ka napolju. Mislim da će i ova dodatna izolacija tavana dobro popraviti stvari.

Sent from my SM-S928B using Tapatalk