Nekretnine, kupovina, saveti, iskustva

[Floyd]

Jesi li se prepoznao?

Nema potrebe da se destimuliše. Ko ima i smatra da je to dobra investicija, samo napred. Jedino treba definisati pravila i naplatiti porez.

[Sloba]

Čekajte, zašto je problem što neko ima deset stanova i što je odlučio da živi od npr. rentiranja? Može prodati devet i opet da ne radi ništa. Jel sada četres peta ili šta? Čovek ima deset stanova, deda imao vinograd, ergelu, zemlju, ribnjak sa pastrmkama, možda i rudnik... Jbg, posrećilo mu se.

Sent from my Sony XPERIA M2 Aqua

[dragvorl]

Jbg tako su otimali onima koji su znali da stvore, pa su par godina kasnije ti isti ljudi opet stvorili i kupovali nazad svoje imanje. Imao sam licni primer u porodici. Jeste i onda sigurno bilo onih koji su se bogatili na da lepo kazem sumnjiv nacin, ali kao i danas ima ljudi koji znaju posteno da stvore novac.

[goblin]

Al ste se raspisali, aj da odgovorim.

Čekaj, malo ti je 20 000 do 24 000e godišnje, na koji skoro da ne plaćaš nikakav porez?

Pa ako u nesto ulozis npr. preko 500.000e, onde jeste malo 20.000e godisnje. Ili mislis da nije?

Sa tim neprijavljenim stanarima je 3 puta.gore nego da.placas porez.
Mogu da ne plate rentu ili dve, da naprave enormne racune za struju i telefon i ne plate, da pokradu sve iz stana...
Po meni, veoma glup potez.
Ako vec zeli da se ustedi, prijavi se manja renta, ali neprijavljeni stanari su ludost po meni.
Pritom, 25000e godisnje nije nista za nekretnine u vrednosti od pola miliona eura, pogotovo sto nije jedna, nego deset, pa je cimanje daleko vece, da ne pricamo sto nece uvek sve biti puno.

Sent from my Sony

Ali tu se javlja jos jedan problem sa kojim su se ljudi susretali.
Koliko god ugovor stitio vlasnika stana, on sa druge strane stiti i zakupca. Pa tako kada ima ugovor ne mozes ga tek tako izbaciti napolje iz nekog razloga. A cim on ima prostora, tu ima i vese mogucnosti da ti napravi jos vise stete.
E onda kada dodjes do stadijuma da moras pokrenuti taj ugovor kao pravno obezbedjenje zarad naplate nekakvih dugova ili stete, tek onda shvatis koliko ustvari ne mozes nista postignuti.

Kao prvo, u 80% slucajeva zakupcima sudskim putem nemas sta da uzmes niti kako da se naplatis, tako da sudjenje sa njima ispada samo jos jedan dodatni trosak za vlasnika stana i nista drugo.
U prevodu, ugovor jeste odredjeno sretstvo obezbedjenja ali veruj mi da je vise prividno nego stvarno kada dodje do problema.

Drugi deo posta si lepo objasnio.

Ja sada jurim stan u BG i naslusao sam se suludih zahteva a najcesce je ovaj kao tvoj. Vidis, meni nisu jasni ljudi koji pristaju da ti bez ugovora daju bilo kakve avanse. Dakle ti hoces da se zastitis (razumem i treba): trazis novac unapred + avans i jos remetis mir zavirujes mi u zivot svakog meseca, sa druge strane meni ne dozvoljavas da se ja zastitim. Odkud ja znam ko si ti i sta si i da li sutra taj "avans" moze da ispari, uopste ko zna da li si vlasnik stana? Ko mi garantuje da neces da mi izdas stan za npr 100 eur i sledeci put da trazis 200 u varijanti ko te hebe navukao sam te? Kakav je to avans za "vanredne troskove"? Sta su vanredni troskovi? Zbog toga postoji ugovor. Potpuno suludo.

Da si prosao sve sto sam ja prosao sa podstanarima, veruj mi da bi razmisljao potpuno identicno kao ja.
Ja sam cak toliko izgubio zivce za takva cimanja da imam momaka iz firme kojem dajem bonus na platu da sve to vodi umesto mene (pokzuje stanove, izdaje, obilazi jednom mesecno svaki, kupi kirije, pregleda racune, resava probleme....) jel vise nemam zivaca da se rvam sa svakakvima.

Avans se daje za troskove poptu ostecenog parketa (npr neko dovede kucnog ljubimca sto ne dozvoljavam), ostecenih zidova (studenti naprave zurku pa se prskaju pivom), fizicki ostecenog namestaja ili tehnike, i na kraju krajeva neplacenih racuna sto je najcesci slucaj. Tako da je avans potpuno opravdan.

Kirija se placa za mesec unapred zato sto jednostavno celo trziste tako funkcionise a naravno da bi se izbegli prevaranti, opet ne vidim nista sporno.

Obilazak stana jednom mesecno smatram da nije nikakvo remecenje mira, posto se covek koji dolazi u kontrolu uvek najavi i dodje kada zakupcu odgovara. I nije to nikakava inspekcija nego covek jednostavno dodje da pokupi kirije i pregleda racune a ujedno kada vec ulazi u stan onda i vidi u kakvom je stanju. Ne vidim nista sporno. A nazalost potrebno je kada bi samo znako kakvih podstanara ima jel nikome taj stan i oprema nisu pali s neba da ih neko unistava.

A ako nekome ne odgovaraju uslovi ili odbijanje podpisivanja ugovora, boze moj pa siroko je trziste i ponuda, svako moze da bira ono sto mu odgovara, ja nikoga ne vucem za rukava da ostaje kod mene. Nekome uslovi odgovaraju a nekome ne, kao i svemu ostalom.

Znači kad Eliot Nes završi sa splavovima, pevaljkama, političarima... kreće po gajbama?

Nema nista od toga. Jednostavno neizvodljivo u skorijoj buducnosti.

Kao prvo to bi znacilo da sami sebi guraju tudju ruku u dzep, jel svi oni na vlasti imaju po 20-30 stanova... a kad njima nesto ne odgovara onda to tesko i prolazi.
Sa druge strane, ogroman je procenat neuknjizenih nekretnina koje dok ne sprovedu u zakonske okvire nemaju cak ni pravo stanje tog trzista, a to je ogroman i komplikovan i dugotrajan proces, koji se sigurno skoro nece zavrsavati.
I na kraju krajeva, niko ne moze spreciti pravljenje fiktivnih ugovora. Vlasnik stana ima potpuno pravo da nekome izdaa stan a zakupac samo da placa troskove i odrzavanje, i da sastavi takakv ugovor niko mu nista ne moze.

Jedino sto mogu da urade po tom pitanju jeste drasticno podizanje poreza na nepokretnosti, a to ce i uraditi uskoro.

[Ji 4Tze]

Al ne da ugroženim stanodavcima zakidaju već da naplate sigurnu taksu.
Tj. punu cenu jer kad živiš na svojoj nekretnini onda plaćaš 50%

[goblin]

Što ne pitaš stanara da ti plati i porez pored kirije unapred i avansa za nepredviđene troškove? I tri meseca za slučaj da ostanes bez stanara i gorivo za cimanje?

Ne treba niko da mi placa gorivo, ne brini se za mene.
Koliko god ironican pokusavao da budes, moras da shvatis da sam ja samo otvoreno napisao ono sto radi 95% stanodavaca i kako funkcionise celo trziste.

Ja sam se malo raspitao i receno mi je ovo sto i starac v. pise, mogu da izvrsim prijavu boravka a ne moram da imam ugovor o iznajmljivanju. Samo saglasnost vlasnika stana.

Kada smo kod vlasnika, iznenadili bi ste se da na pitanje "Da li ste Vi vlasnik stana?" uglavnom dobijem neke neodredjene odgovore.

Tacno, prijavu boravka mozes odraditi u policiji uz saglasnost vlasnika stana.
A overa ugovora u sudu po automatizmu povlaci poreske obaveze koje se ne mogu izbeci.

Sto se tice ljudi koji izdaju stanove a nisu vlasnici, pa eto i sve moje nekretnine izdaje momak koji radi kod mene i nije vlasnik a da ga zovnes i zavrsis kompletan posao ako ga ne pitas konkretno ne bi ni znao da nije vlasnik. Ja se ne pojavljujem nigde i nikada, niti neko ima moj broj telefona...
Eventualno kada imam neki prazan hod ili renoviranje, odem da obidjem. Ali sa podstanarima nemam ama bas nikakav kontakt.

Meni je bolje da stan stoji i neizdat zmesec dva nego da moras isterivati prava makar i zakonski bio potpuno u pravu, a stan u bg/ns na korektnom mestu i po korektnoj ceni ces uvek izdati vrlo brzo...

Potpuno se slazem.

Da li je novčanik ljudi koji su podstanari dovoljno elastičan, pa da plaća 20% veće rente?

Izgleda da srpski san, kupiću stan, iznajmljivati i neću ništa raditi po vasceli dan, polako jenjava

To je poenta. Kada bi doslo do oporezivanja to bi automatski znacilo podizanje kirija, posto su trenutne cene minimalne ispod kojih je nerealno da ikada padne. Tako da bi oporezivanje najvise po dzepu lupilo opet stanare posto bi doslo do skoka cena na trzistu, a sto bi vlasnicima stanova samo napravilo prostora za malverzacije i bolju zaradu.

Taj srpski san je odavno ispario. Vec sam pisao o racunici opsirno. Taj koji kupuje stan da bi ga izdavao i od toga zaradjivao nije bas dobar ekonomista. Kada za neku investiciju cekas vise od 30 godina povracaj sredstava, to nikako ne moze biti dobra investicija posmatrana cisto ekonomski.
Medjutim, nekretnine se mogu posmatrati i kao vid stednje, cuvanja imovine uz neki pasivni prihod, obezbedjivanje dece... i sa te strane nisu losa opcija.

Logičnije bi bilo da država poreskom politikom destimuliše to da neko ne radi ništa a drži deset stanova i iznajmljuje ih, tj. da porez na drugi, treći, četvrti stan drastično raste do granice besmisla, onda se ne bi isplatilo izdavanje tj. život od toga, država bi uzela mnogo više para na konto poreza, a na tržištu bi se pojavili jeftiniji stanovi. Podrazumevaju se i adekvatni mehanizmi sprečavanja izvrdavanja ovih ograničenja.

Nije ti dobra zamisao.
Tacno da bi se pojavio odredjeni broj stanova po nizim cenama ali to bi negativno uticalo i na gradjevinski sektor koji je vec duze vreme na kolenima.

A sa druge strane, neko ko ima 5-10 stanova, vrlo lako moze da izbegne takvo oporezivanje. Pod predpostavkom da ima vise clanova porodice, na svakoga prepise po 2 stana i svi se prijave de zive na razlicitim adresama.
Pa sledece, prepise stan na druga od poverenja kome taj stan nece smetati i automatski napravi dupli ugovor sa kojim stavlja teret na taj stan u svoje ime (npr. da mu je dao novcanu pozajmicu za koju mu drugar garantuje sa tim stanom), tako da drugar nikada ne moze zloupotrebiti stan a pravi vlasnik u svakom trenutku moze ponovo da ga prepise na svoje ime, prodaje.....
Treca stvar, svi znamo kako je danas lako otvarati firme, jednostavno raspodeliti nekretnine na firme koje ce biti pasivne. Tu bi mogao malo da predstavlja problem ako neko postavi pitanje poreklo imovine ali i za to postoje cake koje glatko prolaze, al da ne sirimo u tom smeru....
U prevodu - dzaba im takav zakon.

[starac vujadin]

Umesto reči avans koristite reč depozit. Avans se koristi da se stan kapariše. Depozit služi kao obezbeđenje i mora se vratiti ako je sve u redu sa stanom i svi računi plaćeni.

[Rakhil]

Ovo sto je Uros potegao u vezi poreza na nepokretnosti je interesantno pitanje. Ja imam nekako podeljeno misljenje o tome, mada vise naginjem ka protiv, iz nekih principa zbog kojih sam uglavnom protiv oporezivanja.

Porez na nepokretnost je mera pokretanja kapitala u vecini zemalja koje ga primenjuju. Za razliku od poreza na transakcije, koji uglavnom sprecava prekomernu potrosnju, ovaj porez podstice kretanje novca. Ako se drustveni servisi moraju od necega finansirati, a moraju, bolje je da se rad oporezuje manje a suvo posedovanje vise. Takve mere sprecavaju da imate nerazvijene dzepove usred urbanizovanog dela, prazne placeve na ekskluzivnim lokacijama, cak i privatizaciju zarad prodaje gradjevinskog zemljista itd. Sa te strane, porez na nepokretnosti je pozeljna mera, narocito ako je privremenog karaktera. Da bi imao rezultata, mora biti primenjivan i na pravna lica, prvenstveno zbog zloupotreba.

Sa druge, negativne, strane, porez na nekretnine je i odraz nemoci drzave da obezbedi uslove nesmetane trzisne utakmice, pa poseze za merama koje mogu pogoditi i slojeve kojima navodno treba da pomognu. Goblin je naveo par dobrih primera kako se taj porez moze izvrdati, plus se kod nas ne primenjuje na firme. Uz to, niko ne zna realne vrednosti nekretnina, a procene poreske uprave idu u apsurd ponekad, da ne spominjemo da su jako podlozne zloupotrebi sto se lepo da videti na primerima lokalne samouprave. Ako je jedina uloga poreza da nekoga spreci da kupuje vise stanova i ne radi nista u zivotu, onda je porez promasio svoju ulogu i pretvara se u neko sredstvo drustvene osude ili kazne, a boze me sacuvaj takvih propisa.

Najblize zakljucku sto bih mogao da izvedem je da smo mi kao drustvo i drzava jako daleko od uslova potrebnih za uvodjenje i adekvatno sprovodjenje takve poreske mere, a ako dodjemo na potreban nivo, pitanje je da li ce nam uopste biti potrebna takva mera.

[ftj]

Recimo ako oces da iznajmis poslovni prostor u p.c. usce(a moguce da je i kod drugih igraca to praksa) moras da platis beskamatni avans a ne depozit sto je dodatno nepogodnije po firmu jer ti se racunovodstveno vodi kao trosak za razliku od depozita.

[Vladapetr]

Kod svih je tako. Avans je nekoliko kirija (najčešće 3).
Sad su počeli novu foru, jedan veliki tržni centar (a pošto im iste firme rade rentiranje, verovatno su i ostali počeli isto) ti pošalje avansnu fakturu za 3 kirije unapred. Ti to platiš, a onda posle 3 meseca dobiješ novu avansnu fakturu (za naredna 3 meseca) + fakturu za korekciju ove već plaćene kirije, u skladu sa promenom kursa!?

[starac vujadin]

To je plaćanje unapred, relativno česta praksa. To što traže nivelisanje za prethodni period je deo dogovora i pregovora i važi vice versa. Nije to nekakvo iznenađenje "iza ćoška". Ako pristanu - pristanu, posle nema kukanja. Isto tako je za plažanje troškova grejanja i održavanja u poslovnim centrima. Na kraju godine se vrši nivelacija, pa traže još para ili vrate pare.

Poslovne zgrade vrlo retko pristaju na depozit već uzimaju menice ili traže plaćanje unapred. Tu je nezgodno što su vrlo strogi po pitanju otkaza, pa moraju da se plaćaju penali ako zakupac preveremeno prekida zakup.

[Vladapetr]

Nije baš tako, kod ovih smo u zakupu već više od godinu dana i tek su uz zadnju tromesečnu fakturu slali tu korekciju. Agent posrednik nam kaže da su se još neki zakupci žalili, sad je stvar procene da li prećutati ili isterivati pravdu. Korekcija se najverovatnije može ispraviti tj poništiti, ali je onda pitanje kako će to da tumače kad na red dođe produženje ugovora, da li će nekome sa sličnom delatnošću da dozvole ulaz blizu tebe itd...

[goblin]

Poslovni prostori su nesto savim drugo od izdavanja stanova.

Znam za slucajeve gde se u trznom centru rentira poslovni prostor po visokoj renti i ostrim uslovima, i plus na sve to vlasnik trznog centra sebi ostavlja pravo da u slucaju premasivanja odredjenog prometa kod zakupca, dobija jos dodatno procenat od tog "ekstra profita".
Konkretno tako izgleda ugovor za jedan poslovni prostor u Delta City-u u PG koji sam licnog gledao. Zakupac placa kiriju i jos brojne troskove (odrzavanje, osiguranje... sve ide preko Delte i mora da se placa), a ako premasi odredjenu mesecnu cifru sa pazarom, sve preko toga procenat ide trznom centru.

Jednostavno je njihovo i imaju prava da postavljaju uslove kakve god pozele. Nikoga ne teraju puskom da ulazi u zakup.

I ja imam jedan poslovni prostor za koji dobijam kiriju godinu dana unapred a ugovor je takav da zakupac nema prava raskida ugovora tokom te 3 godine a ja nemam prava da mu podizem kiriju 5 godina.

Tako da poslovni prostori su nesto sasvim drugo i tu su pregovori otvoreni u svakom smeru...

[Sinisa92]

Ma kakav crni depozit,to je ludost davati ako niste prijavljeni kao podstanar u stanu-kuci kojoj zivite,a tek je suludo da vam svakog meseca dolazi neko da vas smara i proverava.
Mi dok smo bili podstanari u kuci,taj vlasnik nije 5 puta dosao za 10 godina jednostavno usput u gradu negde se nadjemo i to je to.Mada iskreno,redovno smo krecili pre svega zbog nas i odrzavali kucu,a i kad smo otisli ostavili smo mu kucu i dvoriste pet puta sredjenije i uredjenije nego sto smo zatekli na pocetku.
Tako da nikakve pare ne davati unapred,ima stanova koliko ocete,uvek se nadje drugi

[Vladapetr]

Procenat od prihoda je stavka koju ima svaki zakupac u velikim tržnim centrima, ali se ne računa mesečno nego na godišnjem nivou. Na kraju godine se saberu pazari, ako je 12 kirija u zbiru veće od dogovorenog procenta pazara - nikom ništa. Ako je zbir 12 kirija manji, onda TC fakturiše razliku.

Na sreću, te procente ne računaju ofrlje nego iznenađujuće precizno i razlikuju se kako za delatnosti tako i za veličinu lokala. Mislim da bi svaki zakupac bio najsrećniji da na kraju godine mora da doplati do tog procenta.

Malopre sam ostao nedorečen vezano za naplatu kirija: pre su slali fakturu za 3 kirije, tada se plaćalo unapred. Sada pošalju avansni račun i ti uplatiš taj iznos, fakturu ispostave na kraju pa moraš da regulišeš razliku.